Έξωση μισθωτή - Δικαιώματα εκμισθωτή και δυνατότητες άμυνας μισθωτή

Μία από τις συχνότερες δικαστικές διενέξεις στις έννομες σχέσεις ανέκαθεν αποτελεί η μισθωτική διαφορά, δηλαδή κάθε διαφορά που προκύπτει δυνάμει της μισθωτικής σχέσης.Εν προκειμένω, συνοπτικά γίνεται λόγος για την όλως συχνή περίπτωση της καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων εκ μέρους του μισθωτή, τα δικαιώματα του εκμισθωτή και τους τρόπους άμυνας του μισθωτή.

Στην προσπάθεια του εκμισθωτή να λάβει το μίσθωμα που ο μισθωτής καθυστερεί ή αρνείται να καταβάλλει για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο εκμισθωτής αιτούμενος την καταβολή των μισθωμάτων και την απόδοση του μισθίου ακινήτου, έχει τη δυνατότητα να επιλέξει διαζευκτικά, μεταξύ των ακόλουθων διαδικασιών : α. της έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων ή β. της άσκησης αγωγής για την απόδοση του μισθίου και την πληρωμή των μισθωμάτων. Κατόπιν των αλλαγών που επέφερε ο Ν. 4335/2015 στη σχετική διαδικασία, παραθέτουμε κατωτέρω τα βασικά γνωρίσματα των ως άνω διαδικασιών.

Α. Διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων: Δικαιώματα του εκμισθωτή

Η διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων πρόκειται για μία απλή διαδικασία που διακρίνεται από ταχύτητα και στην οποία δεν απαιτείται καμία συζήτηση σε ακροατήριο. Ο χρόνος έκδοσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου είναι αρκετά σύντομος και ανέρχεται κατά κανόνα σε είκοσι ημέρες. Είναι ιδιαιτέρως σημαντικό να σημειωθεί ότι, με την ως άνω διαταγή, μπορεί επίσης να ζητηθεί η καταβολή κοινοχρήστων δαπανών και λογαριασμών ρεύματος κλπ., εφόσον η εξόφλησή τους αποδεικνύεται εγγράφως.

Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων είναι οι ακόλουθες:

• Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων λόγω δυστροπίας

• Συμφωνητικό μίσθωσης

• Να έχει πραγματοποιηθεί η επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για την έκδοση της ως άνω διαταγής. Με την εξώδικη όχληση ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή/και τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες. Σημειώνεται εν προκειμένω ότι εάν ο μισθωτής καταβάλει τις οφειλές του εντός του δεκαπενθημέρου, είναι αδύνατη η έκδοση της διαταγής πληρωμής, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση του μισθωτή από δυστροπία. Τέτοια δυστροπία έχει κριθεί νομολογιακά ότι υφίσταται όταν π.χ. υπάρχει καθυστέρηση σε τουλάχιστον δύο περιπτώσεις και ο ιδιοκτήτης έχει αποδεδειγμένα διαμαρτυρηθεί, χωρίς να είναι απαραίτητο να έχουν κινηθεί δικαστικές διαδικασίες. Σύμφωνα δε με πρόσφατη νομολογία του Αρείου Πάγου, η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής ενός μισθώματος.

• Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, δεν υφίσταται πλέον η υποχρέωση υποβολής προς το Δικαστήριο πιστοποιητικού ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας. Δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθίσταται εκτελεστή είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Δηλαδή, είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της, ο ιδιοκτήτης - εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει στην αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο με τη συνδρομή του δικαστικού επιμελητή. Στην περίπτωση που βρεθούν πράγματα του μισθωτή στο μίσθιο, μετά από την καταγραφή τους από το δικαστικό επιμελητή, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι (6) μηνών.

Επισημαίνεται ότι μετά την κατάργηση εκχώρησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, δεν υπολογίζονται στο φορολογητέο εισόδημα τα εισοδήματα από ανείσπρακτα μισθώματα του προσώπου που δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί κατά του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή καταβολής μισθωμάτων.

Δικαιώματα του μισθωτή

Σε περίπτωση που επιδοθεί διαταγή πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα εντός δεκαπέντε εργασίμων ημερών να ασκήσει κατά αυτής το ένδικο βοήθημα της ανακοπής. Οι λόγοι της ανακοπής κατά της διαταγής πληρωμής και απόδοσης μπορούν να αναφέρονται σε ζητήματα τυπικής νομιμότητας της ως άνω διαταγής, αλλά και σε ζητήματα της εσωτερικής τους σχέσης π.χ. να αποδειχθεί ότι δεν οφείλονται μισθώματα λόγω εξόφλησης.

Ωστόσο, η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής και θα πρέπει επίσης να υποβληθεί ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου αίτηση αναστολής με αίτημα χορήγησης προσωρινής διαταγής. Το Δικαστήριο θα χορηγήσει την αναστολή της εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου εφ’ όσον πιθανολογήσει ότι θα ευδοκιμήσει η ανακοπή που έχει ασκηθεί από τον μισθωτή. Στην τελευταία αυτή περίπτωση και κατόπιν σχετικού αιτήματος του μισθωτή, αναστέλλεται η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μέχρι την έκδοση απόφασης του Δικαστηρίου επί της ανακοπής.

Β) Άσκηση αγωγής: Δικαιώματα του εκμισθωτή

Στις περιπτώσεις που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου, π.χ. όταν δεν αποδεικνύεται η μίσθωση με έγγραφη συμφωνία ή τίθενται ζητήματα αμφιβολίας σχετικά με το ύψος των οφειλόμενων μισθωμάτων, π.χ. σε περιπτώσεις που δεν είναι έγγραφη η εξόφληση έκαστου μισθώματος ή αμφισβητείται η έναρξη ή λήξη της μισθωτικής σχέσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει τη δυνατότητα να ασκήσει αγωγή κατά του μισθωτή με αίτημα την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και την απόδοση του μισθίου. Σε αντίθεση με την διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων, η άσκηση της αγωγής είναι χρονοβόρα και δαπανηρή καθώς απαιτείται παράσταση Ενώπιον του Δικαστηρίου και πολύμηνη αναμονή μέχρι την έκδοση της σχετικής απόφασης.

Δικαιώματα του μισθωτή

Η περίπτωση της άσκησης αγωγής με αίτημα την καταβολή των μισθωμάτων που δεν εξοφλήθησαν και την απόδοση του μισθίου αποτελεί την ευμενέστερη λύση για το μισθωτή, καθώς τόσο η εκδίκαση της αγωγής ΄σοο και η έκδοση της επ΄ αυτής απόφαση απαιτούν σημαντικό χρονικό διάστημα. Μέχρι να εκδοθεί απόφαση, ο μισθωτής δεν υποχρεούται εκ του Νόμου να αποχωρήσει από το μίσθιο. Η δε άμυνα του ενοικιαστή στην περίπτωση της αγωγής περιλαμβάνει την προβολή κατά την διάρκεια της δίκης ισχυρισμών εξόφλησης της οφειλής κλπ. Το δικαίωμα του μισθωτή να ασκήσει έφεση κατά της απόφασης αποτελεί έναν επιπλέον λόγο που η ως άνω διαδικασία καθίσταται ιδιαιτέρως χρονοβόρα.

Κατόπιν των ανωτέρω, γίνεται κατανοητό ότι ανά περίπτωση και με εκτίμηση των ιδιαίτερων συνθηκών και όρων κάθε μισθωτικής σχέσης, θα πρέπει να γίνεται η επιλογή της συμφερότερης διαδικασίας, η οποία συνεπάγεται την ταχύτερη ή μη και αποτελεσματικότερη διεκπεραίωση της μισθωτικής διαφοράς.